Ein Underrent liegt vor, wenn die aktuelle Miete eines Mietvertrages unter der aktuellen Marktmiete (erzielbare Miete bei einer Neuvermietung) liegt.

Beispiel Underrent:

Aktuell wird eine Mietfläche für 8 €/m² (blau) vermietet. Die eigentliche Marktmiete, die mit der Fläche bei einer Neuvermietung erzielt werden kann, liegt jedoch bei 10 €/m² (orange). Somit ist die Mietfläche mit 2 €/m² im Underrent.

Gründe für einen Underrent:

Die Gründe für einen Underrent können verschieden sein.
Beispiele wie ein Underrent zustande kommt:

• Keine Anpassung/ Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen
• Die Miete kann nicht im selben Umfang oder nur geringer angepasst werden, als die Marktmiete steigt, eine Beispiel dafür ist eine Hurdel Rate bei Indexierungen, oder die Kappungsgrenze im Wohnmietrecht zu nennen, welche die Mieterhöhung auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren beschränkt.
• Falsche Mieteinschätzung bei Vertragsabschluss, die Fläche wurde zu einem geringen Preis vermietet, als diese tatsächlich Wert ist.
• Ein einzelner Mieter mietet eine größere Fläche und zahlt im Gegenzug weniger Miete.
• Incentivierung eines einzelnen Mieters. Beispielsweise zahlt ein Ankermieter eine geringere Miete, da dieser für mehr Frequenz im Objekt sorgt und dadurch die anderen Mietflächen aufwertet. Somit sorgt dieser eine Mieter für eine insgesamt höhere Miete im Objekt. Als Beispiel ist ein Supermarkt im Einkaufszentrum zu nennen, der als Kundenmagnet dient.

Ein Underrent kann gelöst werden, indem die Miete durch Mieterhöhungen angepasst wird, ein neuer Mietvertrag mit dem alten Mieter geschlossen wird, oder der Mieter durch einen neuen ausgetauscht wird.

Wann ist ein Underrent gut:

Ein Underrent ist gut, wenn wir ein potenzieller Käufer eines Objektes sind und diesen underrent erkennen, der Verkäufer diesen aber nicht erkennt. Es ist uns somit möglich eine Immobilie unter dem eigentlichen Wert zu kaufen und die zu geringe Miete nach Ankauf auf ein marktübliches Niveau zu erhöhen. Ein Underrent kann sich auch über zukünftige kurz- bis mittelfristige Zeiträume ergeben, wenn sich beispielsweise vor dem Objekt die Infrastruktur, wie zum Beispiel durch den Bau einer Bahnhaltestelle, deutlich verbessert oder andere Gründe den Standort signifikant verbessern und attraktiver gestalten.

Wann ist ein Underrent schlecht:

Ein Underrent ist immer dann schlecht, wenn die Miete nicht auf das Marktniveau angehoben werden kann. Das ist beispielsweise bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen der Fall, die eine Mietanpassung gar nicht oder nur in einem bestimmten Umfang erlauben. Der Vermieter kann in diesen Fall nichts machen. Als Käufer einer Immobilie sollte man dabei die Dauer das Mietvertrages und die Anpassungsmöglichkeiten der Miete berücksichtigen. Eine Fläche, die 50 % unter Marktwert vermietet ist, bringt kein nichts, wenn dieser Wert erst in 10 Jahren gehoben werden kann.

Vergleich Underrent / Overrent:

Im Vergleich zum Underrent existiert auch der Overrent.

Ein Overrent liegt vor, wenn die aktuelle Miete eines Mietvertrages über der aktuellen Marktmiete (erzielbare Miete bei einer Neuvermietung) liegt.
Hier geht es zum Artikel: Overrent

Das Diagramm zeigt, dass in den Jahren 2022 bis 2024 ein Underrent im Objekt vorherrscht. Der Mieter zahlt 8 €/m² (dunkelblau) und somit 2 €/m² weniger Miete, als bei einer Neuvermietung derselben Fläche aktuell erzielt werden könnte. Im Jahr 2024 findet eine Mieterhöhung statt. Die neue Miete beträgt 12 €/m² (hellblau). Diese ist jedoch 2 € höher als eine Miete, die bei einer Neuvermietung erzielt werden kann.