Total Potential Rent
Die Total Potential Rent ist die Miete einer Immobilie, welche zu einem geplanten Verkaufszeitung prognostiziert wird und die als Grundlage für den Verkaufsmultiplikator und somit den Verkaufspreis der Immobilie dient.
Hintergrund der Total Potential Rent:
In der gewerblichen Immobilienwirtschaft wird für jede Immobilie ein Businesplan erstellt, dem immer eine Laufzeit zugrunde liegt. Unterschieden wird dabei zwischen langfristig (Income Return) und kurzfristig (Total Return) gehaltenen Immobilien. In beiden Szenarien wird für die Objekte eine Miete antizipiert (Total Potential Rent), welche zum Verkaufszeitpunkt erreicht werden soll und auf der sich der Verkaufsmultiplikator (EXIT-Multiple) berechnet. Somit ist die Total Potential Rent, die Miete zum Verkaufszeitpunkt und maßgeblich für den Verkaufspreis der Immobilie verantwortlich.
Berechnung der Total Potential Rent:
Die Total Potential Rent wird berechnet, indem auslaufende Mietverträge und Leerstandsflächen mit ihrer Wahrscheinlichkeit zur Neuvermietung und ihrem ERV – Estimated Rental Value bewertet werden. Bei vermieteten Flächen wird die vertragliche vereinbarte Miete berücksichtigt und bei strukturellen oder anderweitigen Leerstand wird keine Miete angesetzt.
Beispiel Total Potential Rent:
In diesem Bespiel ist eine Mieterliste in Kurzform dargestellt.
Wir nehmen an, dass der Businessplan zum Januar 2022 aufgesetzt wurde und der Verkauf im Dezember 2024 stattfinden soll. Die Haltedauer der Immobilie beträgt demnach 3 Jahre.
Die Total Potential Rent wird folgend ermittelt. Der Mietvertrag von Mieter 1 läuft zum Dezember 2022 aus. Es wird davon ausgegangen, dass dieser in der Haltedauer der Immobilie neu zum Marktniveau vermietet werden kann. Aus diesem Grund wird hierbei der ERV von 21.000 € angesetzt.
Der Mietvertrag von Mieter 2 ist langfristig bis Dezember 2030 abgeschlossen. Eine Anpassung während der Haltedauer der Immobilie ist nicht möglich. Somit wird bei der Betrachtung der Total Potential Rent, die mietvertraglich vereinbarte Miete angesetzt.
Es wird weiter angenommen, dass der Leerstand 1 während der Haltedauer aufvermietet wird. Demnach wird hierbei der ERV von 19.200 € angesetzt.
Bei dem Leerstand 2 wird von strukturellen Leerstand ausgegangen. Es wird angenommen, dass dieser bis zum Verkauf nicht vermietet werden kann. Somit beträgt die Total Potential Rent null Euro.
Die Total Potential Rent für die Immobilie beträgt 90.720 €.
Vergleich IST-Miete – Total Potential Rent – ERV
Die IST-Miete gibt die Miete der Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt an. Sie ist somit ein aktueller IST-Wert, der durch Verträge und Geldeingängen auf den Konten nachvollzogen werden kann. Die Total Potential Rent und der ERV sind hingegen Kennzahlen, welche die Zukunft betrachten und prognostizieren. Der ERV gibt dabei Auskunft über die maximal erzielbare Miete eines Objektes unter der Voraussetzung der vollständigen Vermietung aller Flächen zum aktuellen Marktniveau. Der ERV stellt also die Entwicklungschancen dar, die ein Objekt maximal bietet. Die Total Potential Rent versucht hingegen die zukünftige Wahrheit abzubilden. Sie stellt die Miete dar, welche zu einem potenziellen Verkaufszeitpunkt unter Berücksichtigung aller Mietverträge und potenziellen Leerstand erzielt werden kann.