Ein Overrent liegt vor, wenn die aktuelle Miete eines Mietvertrages über der aktuellen Marktmiete (erzielbare Miete bei einer Neuvermietung) liegt.

Beispiel:

Aktuell wird eine Mietfläche für 12 €/m² (blau) vermietet. Die eigentliche Marktmiete, die mit der Fläche bei einer Neuvermietung erzielt werden kann, liegt jedoch bei nur 10 €/m² (orange). Somit ist die Mietfläche mit 2 €/m² im Overrent.

Gründe für einen Overrent:

Die Gründe für einen Overrent können sehr verschieden sein. Generell kann entweder ein Anstieg der vereinbarten Miete im Mietvertrag oder eine sinkende Marktmiete zu einem Overrent führen.

Beispiele für einen Overrent bei einem Anstieg der mietvertraglich vereinbarten Miete:

• Der Mieter bewertet für sich persönlich den Wert der Mietfläche höher und ist bereit dafür mehr Miete zu bezahlen.
• Die Miete wird druch Mieterhöhungen schneller im Vergleich zur Marktmiete gesteigert. Das kann beispielsweise bei Staffelmieten der Fall sein.

Beispiele für einen Overrent bei sinkender Marktmiete:

• Der Mietvertrag läuft bereits seit einigen Jahren, ohne das in das Gebäude investiert wurde, der Zustand des Gebäudes hat sich somit verschlechtert, eine Neuvermietung ist nur noch mit Abschlägen möglich.
• Es besteht ein noch langfristiger Mietvertrag, jedoch hat sich die Umgebung/ Lage des Objektes verschlechtert, wodurch Neuvermietungen nur noch zu niedrigen Preise möglich ist.
• Nach Abschluss eines Mietvertrages sinkt die Nachfrage in diesem Immobilienteilmarkt. Eine weitere Neuvermietung ist nur unter der Mietvertraglich vereinbarten Miete möglich.

Wann ist ein Overrent gut:

Ein Overrent ist besonders gut, wenn der Mietvertrag noch eine lange Laufzeit aufweist und keine Möglichkeit der Mietanpassung besteht. In diesem Fall erhält der Eigentümer der Immobilie eine höhere Miete, als dieser bei einer Neuvermietung erzielen kann.

Wann ist ein Overrent schlecht:

Ein Overrent ist immer dann schlecht, wenn der Mietvertrag ausläuft und über die Miete nachverhandelt wird. Der Vermieter wird eine Anpassung der Miete auf ein niedriges Niveau oder andere Incentives fordern, ansonsten wird dieser höchstwahrscheinlich die Immobilie verlassen und wo anders anmieten. Als Käufer einer Immobilie sollte man die Mietpreise der Mietverträge analysieren und prüfen, ob ein Overrent vorliegt. Bei der Verhandlung über den Kaufpreis sollte dies dann eingepreist werden.

Vergleich Underrent / Overrent:

Im Vergleich zum Overrent existiert auch der Underrent.

Ein Underrent liegt vor, wenn die aktuelle Miete eines Mietvertrages unter der aktuellen Marktmiete (erzielbare Miete bei einer Neuvermietung) liegt.
Hier geht es zum Artikel: Underrent

Das Diagramm zeigt, dass in den Jahren 2022 bis 2024 ein Underrent im Objekt vorherrscht. Der Mieter zahlt 8 €/m² (dunkelblau) und somit 2 €/m² weniger Miete, als bei einer Neuvermietung derselben Fläche aktuell erzielt werden könnte. Im Jahr 2024 findet eine Mieterhöhung statt. Die neue Miete beträgt 12 €/m² (hellblau). Diese ist jedoch 2 € höher als eine Miete, die bei einer Neuvermietung erzielt werden kann.  Somit ist die Neuvermietung ein Overrent.