Die Gesamtinvestitionskosten eines Immobilienprojektes betragen 2.000.000 EUR, die für den Kaufpreis, den Erwerbsnebenkosten, zusätzlichen Baukosten (Investitionskosten) und Vermietungskosten anfallen. Mit dieser Aufstellung wendet sich der Investor an eine Bank, welche ein Kredit in Höhe von 1.600.000 EUR bereitstellt. Der LTC des Projektes beträgt somit 80 %.

Was sagt der LTC aus:

Ein Kreditgeber ist bereit nur ein gewisses Risiko eines Projektes zu übernehmen. Der LTC hilft dabei das Risiko, welches sich hierbei nur auf die anteilige Summe des Kreditbetrages begrenzt, zu bewerten. Ein hoher LTC bedeutet ein höheres Risiko für den Kreditgeber. Das hängt damit zusammen, dass die Kreditsumme einen höheren Anteil an den Gesamtinvestmentkosten trägt und der Kreditgeber somit mit mehr Kapital am Projekt beteiligt ist. In der Regel finanzieren die Banken ein Projekt mit einem maximalen LTC von 80 %. Der Kreditgeber möchte damit bezwecken, dass er nicht das gesamte Risiko des Projektes übernimmt und der Kreditnehmer auch mit Eigenkapital am Projekt beteiligt ist. Ein höheres Verhältnis des LTC´s ist in besonderen Fällen möglich, jedoch ist dies mit deutlich höheren Zinsen verbunden, um das gesteigerte Risiko abzudecken.

Unterschied zwischen LTC und LTV:

Neben der Kennzahl Loan to Costs (LTC) existiert auch der Loan to Value (LTV), der als Kennzahl eine wichtige Größe ist, um die Höhe des Kredites zu bestimmen und in ein Verhältnis zu setzen. Bei dem LTV wird der Verkehrswert der Immobilie, mit der Höhe des Kreditvolumens verglichen. Der Verkehrswert wird entweder durch die Bank oder einen unabhängigen Gutachter bewertet und ist in der Regel höherer als die GIK. Der LTV eignet sich jedoch erst als Kennzahl, wenn das Gebäude vollständig fertiggestellt wurde. Das hat den Hintergrund, dass erst zu diesem Zeitpunkt der eigentliche Verkehrswert ermittelt werden kann. Vorher ist der Wert der Immobilie nicht zu bestimmen, bzw. es kann nur der Wert des unfertigen Gebäudes ermittelt werden, welcher definitiv unter den Gesamtinvestitionskosten des Projektes liegt. Aus diesem Grund macht es Sinn eine Projektentwicklung mit dem LTC zu bewerten und eine Bestandsimmobilie oder abgeschlossene Projektentwicklung mit dem LTV.

Merke:

LTC bei Projektenwicklung
LTV bei Bestandsgebäude, abgeschlossene Projektentwicklung

In diesem Beispiel handelt es sich um dieselbe Immobilie. Während der Projektphase wird die Bewertung über den LTC vorgenommen. Das Kreditvolumen von 1.600.000 EUR werden mit den Gesamtinvestitionskosten von 2.000.000 EUR in ein Verhältnis gesetzt. Der LTC beträgt 80%.
Nach Fertigstellung des Projektes wird der Wert der Immobilie im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Dieses bestimmt den Wert, aufgrund der Lage, Vermietungsfähigkeit, erzielbaren Marktmiete und weiteren Aspekten auf 2.600.000 EUR.  Zu diesem Zeitpunkt ist eine Umschuldung des Kredites sinnvoll. Für dieselbe Immobilie kann jetzt ein Kreditvolumen von 2.080.000 EUR aufgenommen werden. Hierbei beträgt der LTV 80 %.
Die Bewertung nach LTV hat den Vorteil, dass durch den höheren Wert der Immobilie mehr Fremdkapital für das Projekt eingesammelt werden kann und somit ein höherer Fremdkapitalhebel entsteht.