ERV - Estimated Rental Value
Der Estimated Rental Value (kurz ERV) beschreibt die Jahresnettokaltmiete einer Immobilie, die erzielt werden kann, wenn das Objekt im Ganzen leerstehend ist und zu diesem Zeitpunkt zur Marktmiete neu vermietet werden würde.
Dabei wird die eigentliche IST-Miete des Objektes vernachlässigt. Es handelt sich hierbei um eine theoretische Kennzahl, bei der alle Mietflächen mit ihrer Marktmiete berechnet werden, egal ob diese tatsächlich vakant oder vermietet sind.
Warum wird der ERV ermittelt:
Mit dem ERV lässt sich die Miete abbilden, welche das Objekt bei einer neuen Vermietung am Markt erzielen würde. Es ist somit eine Chancen-/ Risikobetrachtung. Wird die aktuelle Miete mit dem ERV verglichen ist schnell erkennbar, ob das Objekt zu Marktniveau, darüber oder darunter vermietet ist. Es wird also geprüft ob ein Overrent oder Underrent vorliegt. Die daraus ermittelte Differenz lässt ableiten, wie viel Potenzial oder Risiko in einem Objekt steckt.
Berechnung des ERV:
Estimated Rental Value = Mietfläche x Marktmiete
Der ERV wird berechnet, indem die Mietflächen aller Nutzungsarten, inkl. Kellerräume und Parkplätze, mit der dafür zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielbaren Miete multipliziert wird. Jede Mietfläche egal ob diese zu dem Zeitpunkt vermietet oder leerstehend ist, wird dabei einzeln bewertet. Es wird theoretisch davon ausgegangen, dass diese zum aktuellen Zeitpunkt leerstehend wäre und am Markt neu vermietet werden würde.
Beispiel ERV:
Das Beispiel stellt eine Mieterliste in Kurzform dar. Der Mieter 1 befindet sich in der zweiten Etage des Geschäftshauses und bezahlt 15 €/m² Miete. Die eigentliche Marktmiete, welche für diese Etage bei einer Neuvermietung erzielt werden könnte, wäre 17,5 €/m². Somit errechnet sich für diese Fläche ein ERV von 21.000 €. Die Differenz zwischen dem ERV und der aktuellen Jahresnettokaltmiete (JNKM) beträgt minus 3.000 €. Es liegt also ein Underrent vor. Diese Analyse wird mit dem Mieter 2 fortgeführt. Der ERV für die Bürofläche im 2. OG liegt bei 40.800 € und ist mit 7.200 € im Overrent. Die Kellerflächen werden mit 720 € und die Stellplätze mit 2.400 € ERV bewertet. Für den Leerstand wird ein ERV von 38.400 € angesetzt. Somit beträgt der ERV des gesamten Objektes 103.320 €. Die aktuelle JNKM beläuft sich auf 68.520 €. Daraus lässt sich schlussfolgern, dass weiteres Wertsteigerungspotenzial im Objekt steckt und somit eine Chance darstellt.
Aufpassen sollte man dennoch, da der Wert in der Vermietung der leerstehenden Flächen steckt. Die vermieteten Flächen sind in Summe im leichten Overrent von 3.600€.
Unterschied ERV und Total Potential Rent:
Bei der Ermittlung des ERV ist zu wissen, dass dieser eine Neuvermietung im Ganzen unterstellt. Der Wert kann sich also deutlich von der tatsächlichen Miete zum aktuellen Zeitpunkt, aber auch zum Verkaufszeitpunkt unterscheiden. Der Grund dafür ist, dass die Mietflächen nicht sofort leergezogen und zur Marktmiete neu vermietet werden können. Die abgeschlossene Laufzeit der Mietverträge ist dabei zu berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es möglich, dass Mietverträge existieren, die während der Haltezeit eines Projektes nicht angepasst werden können.
Im Unterschied zum ERV ist somit die Total Potential Rent eine Kennzahl, welche die Miete zum Verkaufszeitpunkt angibt und dabei die aktuell geschlossenen Mietverträge berücksichtig.