Bei Mietverträgen wird generell zwischen Double Net und Triple Net Mietverträgen unterschieden und sind wie folgt definiert.

Kategorien der Mietverträge: 

Double Net Mietvertrag:

Der Double Net Mietvertrag regelt, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten, Kosten für Versicherung und Steuern bezahlen muss.

Übersetzt bedeutet Double Net, doppelte Nettomiete und zeigt, dass neben der Nettomiete noch eine zweite „Kategorie“ an Kosten anfällt. Wohnraummietverträge sind laut Gesetz klassische Double Net Verträge, da neben der Nettokaltmiete, die Betriebskosten, Kosten für die Versicherung und die Grundsteuer vom Mieter zu zahlen sind. Im Gewerbemietrecht sind die Konditionen frei verhandelbar. Aus diesem Grunde existieren sowohl Double Net, als auch Triple Net Mietverträge.

Tripple Net Mietvertrag:

Der Tripple Net Mietvertrag steht für die dreifache Nettomiete. Vereinfacht gesagt, trägt der Mieter die Kosten für die Immobilie selbst. Somit muss der Mieter neben der Nettokaltmiete, die Betriebskosten, Kosten für Versicherung, Steuern, sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach der Immobilie bezahlen. Bei dem Begriff Dach und Fach handelt es sich um einen Begriff aus dem Gewerbeimmobilienrecht. Darunter sind das Dach, tragende Gebäudeteile, tragende Wände und die Außenfassade zu verstehen.

Diese Tripple Net Verträge dürfen nur im Gewerbemietrecht geschlossen werden. Es handelt sich bei diesen Verträgen um Individualvereinbarungen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietwohnrecht ausgeschlossen sind. Im Gewerbemietrecht sind die Verträge frei verhandelbar, somit kann ein Tripple Net Vertrag rechtswirksam geschlossen werden.

Hintergrund des Triple Net Mietvertrags:

Die Double Net Mietverträge sind in Deutschland im Gewerbeimmobilienbereich am weitesten verbreitet. Triple Net Verträge stammen im Vergleich dazu aus dem angelsächsischen Raum und sind seltener in Mietverträgen zu finden. Oftmals handelt es sich hierbei um Sale & Lease Back oder Single Tenant Objekte. Generell gilt im Gewerbeimmobilienrecht die Vertragsfreiheit. Es wird davon ausgegangen, dass sich dabei zwei gleichwertige Parteien gegenüberstehen, die beide ein gewisses Know-How besitzen und wissen wie Verträge geschlossen werden, oder über genügend Ressourcen verfügen ein solches Wissen einzukaufen. Daraus resultieren unterschiedliche Verträge mit unterschiedlichen Regelungen.

Ein Triple Net Mietvertrag findet am häufigsten bei einem Supermarkt Anwendung, der als einziger Mieter in einer Immobilie ist, die extra für ihn errichtet wurde. Umgangssprachlich spricht man hier von einem Schuhkarton. Meistens wurde das Gebäude von dem Supermarkt selbst erbaut und dann als Sale & Lease Back zurückgemietet.

Klauseln zur Kostendeckung:

Mieter die einen Triple Net Vertrag abschließen sind sich in den meisten Fällen über ihre Situation bewusst. Aus diesem Grund sind in diesen Mietverträgen oft Klausel eingearbeitet, welche die Kosten „deckeln“. Ein Beispiel dafür kann sein, dass die Kosten zur Instandsetzung und Instandhaltung nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz bspw. 5 % der Jahresnettokaltmiete betragen dürfen. Damit möchte sich der Mieter absichern, sodass nicht einmalige unvorhersehbare Kosten von mehreren hunderttausend Euro entstehen, dass beispielsweise bei einer Instandsetzung des Daches schnell einmal zusammenkommt.