Cap Value

Cap Value = Cap Value ist der Kaufpreis einer Immobilie pro Quadratmeter

Was ist der Cap Value

Der Cap Value oder auch Kaufpreis pro Quadratmeter ist eine der wichtigsten Kennzahlen, um den Kaufpreis in Relation zu setzten und das Investment mit einem vergleichbaren Investment oder den allgemeinen Preisen im Teilmarkt zu vergleichen.

Beispiel 1:

In dem Beispiel handelt es sich um zwei Immobilien, die sich in einem identischen Zustand befinden und direkt nebeneinander liegen. Sie unterscheiden sich lediglich von der Größe und vom Kaufpreis.

Immobilie A hat einen Kaufpreis von 10.000.000 € und eine Mietfläche von 10.000 m².
Cap Value = 1.000 €/m²

Immobilie B hat einen Kaufpreis von 5.000.000 € und eine Mietfläche von 2.500 m²:
Cap Value = 2.000 €/m²

Cap Value

Immobilie A ist trotz des höheren Kaufpreises ein besseres Investment. Der Kaufpreis pro Quadratmeter ist mehr als die Hälfte günstiger, als der Kaufpreis für die Immobilie B. Man erhält das gleiche Produkt für einen geringen Kaufpreis.

Warum ist der Cap Value wichtig:

Als Investor sollte man den Cap Value seiner Teilmärkte kennen, in denen aktiv investiert wird. Dies vereinfacht die Einordnung von erhaltenen Immobilienangeboten. Somit können gute Einstandspreise unter Marktwert schneller erkannt und schnelle Entscheidungen einfacher getroffen werden. Bei zwei identischen Objekten im selben Teilmarkt ist es ratsam die Immobilie mit dem niedrigsten Cap Value zuerst anzuschauen, da mit dieser am meisten Geld verdient werden kann.

Cap Value ist nicht gleich Cap Value:

Bei der Ermittlung des Cap Values sollte jedoch stehst immer die gleiche Berechnungsgrundlage verwendet werden. Das bedeutet, dass es falsch ist, blind den Kaufpreis der Immobilie durch die Gesamtfläche zu teilen. Wie bei jedem Vergleich sollten nur „Äpfel mit Äpfeln“ verglichen werden.

 

Beispiel 2:

Cap Value, Kaufpreis pro m²

Das Beispiel verdeutlicht, dass zwei Immobilien, welche eine identische Gesamtmietfläche und den selben Kaufpreis haben, dennoch unterschiedlich bewertet werden.

Der Investor sollte stets die wesentliche bzw. die relevante Mietfläche bei der Ermittlung des Cap Value heranziehen. Wird nur die Gesamtmietfläche betrachtet, sind die Kaufpreise pro Quadratmeter identisch. Wird sich jedoch die relevante Mietfläche der Nutzungsart (Büro) angeschaut, welche für die wesentlichen Mieteinnahmen verantwortlich ist, so lässt sich feststellen, dass die Immobilie 1 wesentlich günstiger ist, als die Immobilie 2. Die wesentliche Nutzungsart sollte betrachtet werden, da mit ihr die meisten Einnahmen generiert werden und Lagerflächen oftmals Leerstehen und diese nur einen geringen Teil der Einnahmen ausmachen.

Somit wird empfohlen den Cap Value nur auf die relevante Mietflächen zu berechnen.

Bei gemischt genutzten Immobilien, wie bei einem Wohn- und Geschäftshaus, sollten jedoch die Büro- und die Wohnflächen zur Ermittlung des Cap Values herangezogen werden. Der Investor sollte sich jedoch bewusst sein, dass dies eine Mischkalkulation ist. Generell ist der Cap Value auch nur eine erste Kenngröße, um einen schnellen Vergleichswert zu erhalten.

 Cap Value im Vergleich:

Generell ist zu sagen, dass der Cap Values bei Neubauten höher ist, als bei Bestandsgebäuden. Das hängt logischerweise mit dem höheren Kaufpreis, bei einem moderneren und besseren Ausstattungsstandart zusammen. Auch Problemimmobilien oder verwahrloste Gebäude werden einen geringeren Cap Value besitzen, als Gebäude in einem guten Zustand.
Ein investor sollte somit den Cap Value immer logisch hinterfragen und dennoch bei Vergleichsgebäuden diese genauer anschauen, welche einen geringeren Kaufpreis pro Quadratmeter aufweisen, da gerade mit denen Geld verdient werden kann. Ein Großteil des Gewinns wird nämlich beim Ankauf gemacht.

 Cap Value = Cap Value ist der Kaufpreis einer Immobilie pro Quadratmeter